Кто и как сможет воспользоваться земельной амнистией, разъяснили специалисты Госкомимущества

Отдельные положения закона от 1 июня 2026 года №149-З “Об изменении законов по вопросам регулирования земельных отношений” вступили в силу с 7 июня 2026 года, остальные положения закона вступят в силу с 7 августа и 7 декабря 2026 года. Это вызывает немало вопросов у граждан, которые боятся запутаться в сроках и упустить свои возможности, особенно в части земельной амнистии. Чтобы расставить все точки над “i”, начальник главного управления регулирования земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра Государственного комитета по имуществу Сергей Костров подготовил развернутый комментарий, где пошагово объяснил логику вступления закона в силу и его практическое значение для каждого белоруса.

• Земельные вопросы в нашей стране всегда относились к категории наиболее чувствительных для населения. Расскажите, насколько масштабной оказалась проблема “самоволок” и несоответствия границ в масштабах страны? Что именно подтолкнуло законодателей к расширению оснований для применения земельной амнистии?
• В результате проводимой работы по легализации подтвержденных в 2022-2023 годах 284 060 фактов самовольного занятия земельных участков, несоблюдения их границ и (или) целевого назначения, совершенных до 1 сентября 2022 года, дополнительно был подтвержден еще 7591 факт. Он не вошел в материалы инвентаризации 2022-2023 годов. Таким образом, общее количество подтвержденных “самоволок” и несоответствия границ составило 291 651.

Раньше, если самовольно занятый участок не имел капитальных строений, его могли предоставить новому пользователю только после полного освобождения, т.е. с участка убирали посаженные культуры, деревья и кустарники, а также временные постройки и нестационарные объекты. После этого, если участок все же предоставляли или согласовывали место для нестационарного объекта, люди часто возвращали на место те же временные постройки и снова сажали культуры.

Сейчас местные исполкомы при наличии оснований могут предоставлять такие участки или согласовывать размещение нестационарных объектов без требования предварительного полного освобождения от культур, деревьев, временных построек и нестационарных объектов.

• Термин “земельная амнистия” прочно вошел в обиход, но у многих граждан до сих пор нет четкого понимания, подпадают ли они под ее действие. Давайте нарисуем портрет типичного адресата этого закона. С какими именно нарушениями – будь то заступ забора за границу, нецелевое использование или незаконная постройка бани – сегодня можно смело идти к местным властям за легализацией?
• К властям всегда нужно идти смело и задавать им вопросы о возможности использования своего земельного участка, особенно когда есть сомнения, связанные с соблюдением ранее установленных границы, размера и целевого назначения земельного участка. Это позволит избежать в последующем нарушений законодательства и последствий, которые такие нарушения влекут. Поэтому портрет типичного адресата в основном представлен землепользователями, которые сначала делают, а потом идут к власти.

К землепользователям, которых сейчас может коснуться амнистия, относятся те, кто до 1 сентября 2022 года совершил одно или несколько из следующих действий: построил или начал строить недвижимость (включая незавершенное строительство) полностью на чужом участке или на землях населенного пункта. Реконструировал здания или благоустраивал прилегающую территорию с нарушением границ выделенного участка. Использовал самовольно занятый участок для выращивания сельхозкультур (однолетних или многолетних, в том числе овощей и картофеля), древесных или кустарниковых растений, либо для ведения личного подсобного хозяйства. Самовольно разместил на участке нестационарные объекты (например, киоски, временные постройки). Построил или реконструировал объекты, назначение которых не соответствует целевому назначению участка. Получил участок до 1 сентября 2022 года для строительства и обслуживания капитального здания от государственного органа, который не имел на это полномочий, или получил участок без проведения обязательного аукциона, с нарушением очередности предоставления или без требуемого предварительного согласования места размещения. Такие случаи и подпадают под рассмотрение в рамках новых правил.

• Представим типичную ситуацию: человек заглянул в документы и понял, что его баня или забор “заступили” на соседский участок земли. Каков его точный пошаговый алгоритм действий? Какие документы собирать и сколько времени займет вся процедура легализации от подачи заявления до получения новых документов?
• Поскольку одним из условий, при соблюдении совокупности которых может быть принято положительное решение, является наличие согласия землепользователей самовольно занятого земельного участка (его части), то изначально вопрос необходимо решать с землепользователем, чей земельный участок или часть которого самовольно заняты. При отсутствии такого согласия у местного исполкома отсутствуют основания для принятия положительного решения.

Пошаговый алгоритм простой. Если есть сомнения, зашел ли ваш забор на чужой участок, сначала нужно восстановить границы своего земельного участка. Это можно сделать самостоятельно: проверить положение точек поворота границы по схеме, где эти точки привязаны к твердым контурам местности. Такая схема хранится в материалах землеустроительного дела в местном исполкоме. Этот контроль также могут провести работники подразделений землеустройства.

Если на местности нет твердых ориентиров, к которым привязывались точки границы, нужно обратиться к исполнителю работ по установлению или восстановлению границ – это могут быть организации по землеустройству, юридические лица или индивидуальные предприниматели, выполняющие такие работы. Когда факт “заступа” подтвержден, следует обращаться в исполком. Там объяснят конкретный порядок действий в зависимости от местных условий и уточнят список документов, необходимых для положительного решения.

Сроки легализации зависят от нескольких факторов. Важно, насколько качественно местный исполком подготовит поручение и прилагаемые документы – плохо подготовленные поручения возвращают на доработку. Срок также зависит от даты оплаты землеустроительных работ: их выполнение должно быть завершено в течение 25 рабочих дней после оплаты. Дальше – время на принятие решения исполкомом и срок обращения для государственной регистрации. По закону на регистрацию дается два месяца со дня принятия решения, но если землепользователь не успеет обратиться в этот срок, принятое решение теряет силу.

Для землепользователя сегодня наиболее важен не срок получения им документа, а то, что процедура легализации “самоволки” будет завершена при подаче им соответствующего заявления до 1 января 2028 года.

• Расскажите, по какому тарифу рассчитывается плата: привязана ли она к кадастровой стоимости участка, предусмотрены ли штрафы за период незаконного пользования и существуют ли какие-то льготы или варианты рассрочки для граждан?
• Процедура требует внесения в местный бюджет платы за право легализации. Сумма равна кадастровой стоимости участка (или его части) в белорусских рублях на дату подачи заявления.

Если у человека уже есть основной участок в собственности или в аренде и он получает дополнительный участок в собственность или аренду, то ему нужно дополнительно заплатить за этот дополнительный участок или за право его аренды.

От этой платы освобождены государственные органы и бюджетные организации, а также религиозные организации. Плата также не взимается с граждан, которые до 1 сентября 2022 года самовольно заняли участки для огородничества или личного подсобного хозяйства, если на таких участках нет капитальных строений.

Областные, Минский городской, районные, сельские исполнительные комитеты вправе по заявлению заинтересованного лица предоставлять рассрочку внесения платы за право легализации на срок, указанный в заявлении, но не более чем на пять лет. В настоящее время Госкомимуществом ведется работа по разработке нормативного правового акта, определяющего порядок предоставления такой рассрочки.

• Помимо амнистии закон принес важные новшества в части раздела земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов. Ранее это было огромной проблемой для больших семей, желающих построить второй дом на одном участке или продать его часть. Какие барьеры здесь наконец сняты и при каких условиях раздел стал возможен?
• С 1 января 2023 года разрешено делить земельный участок, чтобы построить второй дом. Такой раздел возможен, если изменить вид права на участок: оформить его в частную собственность (если это допустимо) или перевести в аренду. При этом нужно заплатить соответствующую плату – либо за участок в собственность, либо за право аренды.

Областные исполкомы определяли территории, где размер платы рассчитывался по рыночной стоимости. Ранее, если участок до завершения строительства продавали или снова делили, приходилось доплачивать – разницу между уже внесенной суммой и новой кадастровой или рыночной стоимостью на момент сделки.

После вступления норм закона в силу (7 декабря 2026 года) в случае, если совершается несколько действий с земельным участком, в отношении которого уже была внесена соответствующая плата (при разделе, изменении целевого назначения, сделке), повторное ее внесение уже не требуется.

• В Беларуси активно стимулируется деловая инициатива, особенно в малых городах и сельской местности. Каким образом обновленный земельный закон упростил процедуру изменения целевого назначения участка? Насколько проще теперь стало, условно говоря, перепрофилировать участок под выращивание овощей, в площадку для оказания услуг или ведения бизнеса?
• Подход к изменению целевого назначения участка теперь похож на порядок раздела земель. Если вы хотите изменить назначение участка и при этом использовать существующее здание по новому назначению, вид права на участок изменится: его надо будет оформить в частную собственность или в аренду. При этом потребуется заплатить соответствующую сумму – либо за участок в собственность, либо за право аренды, с учетом нового целевого назначения.
• Земельные споры между соседями – это классика дачной жизни, порой перерастающая в настоящие войны. Как закон регулирует ситуации, когда один сосед залез на участок другого и хочет это амнистировать, а второй категорически против? Чье слово в этой спорной ситуации будет решающим для исполкома?
• Законодательством установлено, что положительное решение исполкомом может быть принято только при наличии согласия соседа. Поэтому разрешение ситуации, когда один сосед залез на участок другого, – это сугубо их взаимоотношения. Если не смогут договориться или суд не примет соответствующее решение, то нарушение подлежит устранению.
• Существуют ли жесткие табу – так называемые красные линии, за которые закон переступать не разрешает? Например, можно ли узаконить постройки, если они оказались на землях лесного фонда, в водоохраной зоне или прямо под линией электропередачи?
• Конечно же существуют. Такими “красными линиями” являются конкретные условия, прямо прописанные в законе. Эти условия обязательно нужно соблюдать при легализации самовольного занятия участка или его части, при смене целевого назначения земли, а также при признании законным предоставления участка с нарушением порядка. В ином случае основания для принятия положительного решения у исполкома отсутствуют.
• Новый закон передает огромный массив полномочий на места – районным и областным исполкомам. Именно они теперь принимают окончательные решения. Как это упростит жизнь гражданам?
• В первую очередь это позволит на местах самостоятельно и более оперативно принимать решения, что исключит для граждан необходимость обращаться в другие госорганы и инстанции. Все решается на месте и самостоятельно.
• Как планируется контролировать порядок на земле в будущем? Будут ли ужесточены штрафы для новых нарушителей и какие современные технологии (например, беспилотники или спутниковый мониторинг) планируется внедрить для контроля границ?
• В настоящее время в целях выявления случаев нарушения законодательства об охране и использовании земель уже постоянно используются и беспилотники, и данные дистанционного зондирования Земли, а также информационные ресурсы, в частности геопортал земельно-информационной системы Беларуси.

Нормы законодательства об охране и использовании земель всегда направлены на то, чтобы исключить возможность его нарушения землепользователями. Все нарушения связаны или с игнорированием норм данного законодательства или необращением к органам местной власти за разъяснением возможности совершения тех или иных действий. Поэтому, как было сказано вначале, всегда нужно идти к властям и задавать им вопросы о возможности использования своего земельного участка и только после подтверждения такой возможности производить необходимые действия.

БЕЛТА.